В Общественной палате Республики Крым была проведена общественная экспертиза проекта федерального закона «О жилых комплексах, об управлении имуществом общего пользования в жилых комплексах» (далее – законопроект).
В проведении общественной экспертизы принимали участие члены Общественной палаты Республики Крым, а также представители научного сообщества, которые вошли в состав Экспертного совета при Общественной палате. К проведению экспертизы также была привлечена Общественная организация «Союз Управдомов Республики Крым» (создана 08.01.2018г., объединяет свыше 1000 председателей многоквартирных домов разных способов управлений по Республике Крым).
Законопроект регулирует отношения, связанные с функционированием жилых комплексов и его содержанием, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества собственников индивидуальных жилых домов, земельных участков, иных объектов в жилых комплексах.
Так, законопроект раскрывает понятие «Жилой комплекс», «Имущество общего пользования», включает нормы о распоряжении, содержании, управлении имуществом, находящимся в долевой собственности и имуществом, не находящимся в долевой собственности, определяет способы управления имуществом, находящимся в долевой собственности, регламентирует порядок проведения, компетенцию общего собрания собственников, включает нормы о возможности создания товарищества, виды и назначение взносов членов товарищества. Кроме того, законопроект содержит нормы об управлении имуществом управляющей организацией по договору управления, а также нормы о предоставлении коммунальных услуг.
Следует отметить, что ряд положений законопроекта являются схожими с нормами, закрепленными в жилищном законодательстве, связанными с общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме и общим собранием таких собственников (гл. 6 ЖК РФ). Между тем, в законопроекте, помимо предмета правового регулирования, есть и иные особенности, так например, доля собственника в праве общей долевой собственности на имущество, находящееся в долевой собственности возникает не только на основании договора купли-продажи или договора участия в долевом строительстве, а также на основании соглашения о возникновении доли в праве общей долевой собственности на имущество, находящееся в долевой собственности и такое соглашение является неотъемлемой частью договора купли-продажи (п. 2 ст. 4, ст. 6 Законопроекта).
Кроме того, не смотря на то, что нормы жилищного законодательства рассматривают имущество общего пользования в разрезе общей долевой собственности, законопроект выделяет два вида имущества общего пользования: общее имущество собственников, принадлежащее им на праве общей долевой собственности и имущество, не находящееся в долевой собственности, которое при этом находится в частной собственности, но используется для удовлетворения потребностей всех собственников. К имуществу, не находящемуся в долевой собственности законодатель относит инженерно-техническую и транспортную инфраструктуру (п. 2 ст. 3 Законопроекта).
В ходе обсуждения законопроекта его участниками было предложено
- статью 2 законопроекта дополнить следующими словами (выделенное):
«1. Жилой комплекс представляет собой совокупность индивидуальных жилых домов, в том числе индивидуальных жилых домов блокированной застройки, и (или) земельных участков и иных объектов, в том числе объектов, которые определены как имущество общего пользования в соответствии с утвержденной документацией по планировке территории либо отнесены к имуществу общего пользования в порядке, установленном настоящим Федеральным законом, используются для удовлетворения потребностей всех собственников индивидуальных жилых домов и собственников земельных участков на условиях, установленных настоящим Федеральным законом, и которые расположены в границах территории, совпадающих с границами земельного участка, в отношении которого утверждена документация по планировке территории (далее - границы территории жилого комплекса)».
В обосновании данного предложения было отмечено, что представленный законопроект дополняет Федеральный закон от 30.12.2021г. № 476-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ», в частности по вопросу применения понятий «дом блокированной застройки».
Например, третья часть многоквартирных домов (порядка 1200 домов) в столице Республики Крым - г. Симферополе, является так называемыми «квартирами на земле» с признаками домов блокированной застройки.
Дом блокированной застройки – жилой дом, блокированный с другим жилым домом (другими жилыми домами) в одном ряду общей боковой стеной (общими боковыми стенами) без проемов и имеющий отдельный выход на земельный участок ("Градостроительный кодекс Российской Федерации" от 29.12.2004 N 190-ФЗ, ред. от 01.05.2022).
При изучении ряда инвентарных дел, хранящихся в органах Бюро технической инвентаризации (ГУП РК «Крым БТИ»), привлеченные к обсуждению эксперты пришли к выводу, что такие многоквартирные дома (далее по тексту – МКД) никогда не вводились в эксплуатацию как многоквартирные дома. Практически все МКД «квартиры на земле» значатся по инвентарным делам, как домовладения с хоз.постройками.
Если касаться истории возникновения таких домов, то большей частью, ранее эти квартиры входили в состав одного домовладения с одним собственником. Порой часть квартир носили назначение, как помещения для прислуги, конюшни, дровницы и т.д.
Во второй половине прошлого столетия (о более ранних датах информация практически не сохранилась), данные домовладения были поделены на квартиры и предоставлены гражданам для проживания.
Приватизация квартир в Республике Крым осуществлялась на основании Закона Украины «О приватизации государственного жилого фонда» от 19.06.1992г. №2482-XII. Согласно ст.1 указанного Закона, приватизация государственного жилого фонда – это отчуждение квартир (домов), жилых помещений в общежитиях, предназначенных для проживания семей и одиноких лиц, комнат в квартирах и одноквартирных домах, где проживают два и более нанимателей, и принадлежащих им хозяйственных сооружений и помещений (подвалов, сараев и т.д.) государственного жилого фонда в пользу граждан Украины. К объектам приватизации относятся квартиры многоквартирных домов, одноквартирные дома, жилые помещения в общежитиях (жилые комнаты, жилые блоки (секции), комнаты в квартирах и одноквартирных домах, где проживают два и более нанимателей (статья 2).
Таким образом, законодатель еще при разработке закона о приватизации предусмотрел возможность наличия такой формы, как дома блокированной застройки, квартиры в которых также подлежали приватизации гражданами.
С момента включения Республики Крым в состав Российской Федерации 18.03.2014г., Государственный комитет по государственной регистрации и кадастру Республики Крым на основании поданных документов от органов БТИ, внесли все МКД «квартиры на земле» в категорию многоквартирных домов с соответствующим статусом, что повлекло за собой трудности, как для собственников таких МКД, управляющих компаний, так и для муниципальных образований.
По статистике в г. Симферополе из 1122 многоквартирных домов, находящихся в реестре, МКД с непосредственным способом управления – 340 МКД («квартиры на земле») состоят всего из 2х или 3х квартир, примерно такое же количество МКД, которые состоят из 4-5 квартир. Главное отличие таких квартир - все они имеют признаки домов блокированной застройки, на земельном участке находятся хозяйственные постройки, служебные помещения (сараи, гаражи, уборные и др.)
На протяжении последних 5-6 лет собственники квартир со статусом МКД «квартиры на земле» безуспешно пытаются разделить свои литеры (отдельно стоящие дома) на блоки и стать автономными друг от друга, коими они изначально и являлись, а также решить судьбу хозяйственных построек, расположенных на едином земельном участке.
Пробел в решении вопроса с хозяйственными/служебными постройками, расположенными на земельном участке таких домов, необходимо решить с помощью внесения дополнений в статью 3 Федерального Закона «О жилых комплексах, об управлении имуществом общего пользования в жилых комплексах» следующего содержания (выделенное):
«1. К имуществу общего пользования относятся земельные участки, находящиеся в общей долевой собственности и (или) права на которые не разграничены, и иные объекты недвижимого имущества (в том числе капитальные или временные, находящиеся в общей долевой собственности и (или) права на которые не разграничены), расположенные в границах территории жилого комплекса, сведения о которых содержатся в утвержденной документации по планировке территории и (или) в сведениях ЕГРН, а также объекты, используемые в порядке, установленном настоящим Федеральным законом, для удовлетворения потребностей всех собственников индивидуальных жилых домов и собственников земельных участков, расположенных в границах территории жилого комплекса (далее - собственники), на условиях, установленных настоящим Федеральным законом».
По итогу обсуждения его участниками были сделаны выводы о том, что нормы законопроекта позволят решить проблему, связанную с правовым регулированием отношений по управлению имуществом общего пользования в комплексах индивидуальных жилых домов и земельных участков с общей инфраструктурой и его содержанием. Ведь действительно, отсутствие законодательного закрепления таких норм, приводит к нарушению прав собственников.
Таким образом, принятие Федерального закона «О жилых комплексах, об управлении имуществом общего пользования в жилых комплексах» поддержано Общественной палатой Республики Крым.
создание сайта