Версия для слабовидящих

Заключение Общественной палаты Республики Крым по результатам проведения общественной экспертизы проекта федерального закона № 155842-8  «О жилых комплексах, об управлении имуществом  общего пользования в жилых комплексах»

27.07.2022

В Общественной палате Республики Крым была проведена общественная экспертиза проекта федерального закона  «О жилых комплексах, об управлении имуществом  общего пользования в жилых комплексах» (далее – законопроект).

В проведении общественной экспертизы принимали участие члены Общественной палаты Республики Крым, а также представители научного сообщества, которые вошли в состав Экспертного совета при Общественной палате. К проведению экспертизы также была привлечена Общественная организация «Союз Управдомов Республики Крым» (создана 08.01.2018г., объединяет свыше 1000 председателей многоквартирных домов разных способов управлений по Республике Крым).

Законопроект регулирует отношения, связанные с функционированием жилых комплексов и его содержанием, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества собственников индивидуальных жилых домов, земельных участков, иных объектов в жилых комплексах.

Так, законопроект раскрывает понятие «Жилой комплекс», «Имущество общего пользования», включает нормы о распоряжении, содержании, управлении имуществом, находящимся в долевой собственности и имуществом, не находящимся в долевой собственности, определяет способы управления имуществом, находящимся в долевой собственности, регламентирует порядок проведения, компетенцию общего собрания собственников, включает нормы о возможности создания товарищества, виды и назначение взносов членов товарищества. Кроме того, законопроект содержит нормы об управлении имуществом управляющей организацией по договору управления, а также нормы о предоставлении коммунальных услуг.

Следует отметить, что ряд положений законопроекта являются схожими с нормами, закрепленными в жилищном законодательстве, связанными с общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме и общим собранием таких собственников (гл. 6 ЖК РФ). Между тем, в законопроекте, помимо предмета правового регулирования, есть и иные особенности, так например, доля собственника в праве общей долевой собственности на имущество, находящееся в долевой собственности возникает не только на основании договора купли-продажи или договора участия в долевом строительстве, а также на основании соглашения о возникновении доли в праве общей долевой собственности на имущество, находящееся в долевой собственности и такое соглашение является неотъемлемой частью договора купли-продажи (п. 2 ст. 4, ст. 6 Законопроекта).

Кроме того, не смотря на то, что нормы жилищного законодательства рассматривают имущество общего пользования в разрезе общей долевой собственности, законопроект выделяет два вида имущества общего пользования: общее имущество собственников, принадлежащее им на праве общей долевой собственности и имущество, не находящееся в долевой собственности, которое при этом находится в частной собственности, но используется для удовлетворения потребностей всех собственников. К имуществу, не находящемуся в долевой собственности законодатель относит инженерно-техническую и транспортную инфраструктуру (п. 2 ст. 3 Законопроекта).

В ходе обсуждения законопроекта его участниками было предложено

-    статью 2 законопроекта дополнить следующими словами (выделенное): 

«1. Жилой комплекс представляет собой совокупность индивидуальных жилых домов, в том числе индивидуальных жилых домов блокированной застройки, и (или) земельных участков и иных объектов, в том числе объектов, которые определены как имущество общего пользования в соответствии с утвержденной документацией по планировке территории либо отнесены к имуществу общего пользования в порядке, установленном настоящим Федеральным законом, используются для удовлетворения потребностей всех собственников индивидуальных жилых домов и собственников земельных участков на условиях, установленных настоящим Федеральным законом, и которые расположены в границах территории, совпадающих с границами земельного участка, в отношении которого утверждена документация по планировке территории (далее - границы территории жилого комплекса)».

В обосновании данного предложения было отмечено, что  представленный законопроект дополняет Федеральный закон от 30.12.2021г. № 476-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ», в частности по вопросу применения понятий «дом блокированной застройки».

Например, третья часть многоквартирных домов (порядка 1200 домов) в столице Республики Крым -  г. Симферополе, является так называемыми «квартирами на земле» с признаками домов блокированной застройки.

Дом блокированной застройки – жилой дом, блокированный с другим жилым домом (другими жилыми домами) в одном ряду общей боковой стеной (общими боковыми стенами) без проемов и имеющий отдельный выход на земельный участок ("Градостроительный кодекс Российской Федерации" от 29.12.2004 N 190-ФЗ, ред. от 01.05.2022).

При изучении ряда инвентарных дел, хранящихся в органах Бюро технической инвентаризации (ГУП РК «Крым БТИ»), привлеченные к обсуждению эксперты пришли к выводу, что такие многоквартирные дома (далее по тексту – МКД) никогда не вводились в эксплуатацию как многоквартирные дома. Практически все МКД «квартиры на земле» значатся по инвентарным делам, как домовладения с хоз.постройками.

Если касаться истории возникновения таких домов, то большей частью, ранее эти квартиры входили в состав одного домовладения с одним собственником. Порой часть квартир носили назначение, как помещения для прислуги, конюшни, дровницы и т.д.

Во второй половине прошлого столетия (о более ранних датах информация практически не сохранилась), данные домовладения были поделены на квартиры и предоставлены гражданам для проживания.

Приватизация квартир в Республике Крым осуществлялась на основании Закона Украины «О приватизации государственного жилого фонда» от 19.06.1992г. №2482-XII. Согласно ст.1 указанного Закона, приватизация государственного жилого фонда – это отчуждение квартир (домов), жилых помещений в общежитиях, предназначенных для проживания семей и одиноких лиц, комнат в квартирах и одноквартирных домах, где проживают два и более нанимателей, и принадлежащих им хозяйственных сооружений и помещений (подвалов, сараев и т.д.) государственного жилого фонда в пользу граждан Украины. К объектам приватизации относятся квартиры многоквартирных домов, одноквартирные дома, жилые помещения в общежитиях (жилые комнаты, жилые блоки (секции), комнаты в квартирах и одноквартирных домах, где проживают два и более нанимателей (статья 2).

Таким образом, законодатель еще при разработке закона о приватизации предусмотрел возможность наличия такой формы, как дома блокированной застройки, квартиры в которых также подлежали приватизации гражданами.

С момента включения Республики Крым в состав Российской Федерации 18.03.2014г., Государственный комитет по государственной регистрации и кадастру Республики Крым на основании поданных документов от органов БТИ, внесли все МКД «квартиры на земле» в категорию многоквартирных домов с соответствующим статусом, что повлекло за собой трудности, как для собственников таких МКД, управляющих компаний, так и для муниципальных образований.

По статистике в г. Симферополе из 1122 многоквартирных домов, находящихся в реестре, МКД с непосредственным способом управления – 340 МКД («квартиры на земле») состоят всего из 2х или 3х квартир, примерно такое же количество МКД, которые состоят из 4-5 квартир. Главное отличие таких квартир -  все они имеют признаки домов блокированной застройки, на земельном участке находятся хозяйственные постройки, служебные помещения (сараи, гаражи, уборные и др.)

На протяжении последних 5-6 лет собственники квартир со статусом МКД «квартиры на земле» безуспешно пытаются разделить свои литеры (отдельно стоящие дома) на блоки и стать автономными друг от друга, коими они изначально и являлись, а также решить судьбу хозяйственных построек, расположенных на едином земельном участке.

Пробел в решении вопроса с хозяйственными/служебными постройками, расположенными на земельном участке таких домов, необходимо решить с помощью внесения дополнений в статью 3 Федерального Закона «О жилых комплексах, об управлении имуществом общего пользования в жилых комплексах» следующего содержания (выделенное):  

«1. К имуществу общего пользования относятся земельные участки, находящиеся в общей долевой собственности и (или) права на которые не разграничены, и иные объекты недвижимого имущества (в том числе капитальные или временные, находящиеся в общей долевой собственности и (или) права на которые не разграничены), расположенные в границах территории жилого комплекса, сведения о которых содержатся в утвержденной документации по планировке территории и (или) в сведениях ЕГРН, а также объекты, используемые в порядке, установленном настоящим Федеральным законом, для удовлетворения потребностей всех собственников индивидуальных жилых домов и собственников земельных участков, расположенных в границах территории жилого комплекса (далее - собственники), на условиях, установленных настоящим Федеральным законом».

По итогу обсуждения его участниками были сделаны выводы о том, что  нормы законопроекта позволят решить проблему, связанную с правовым регулированием отношений по управлению имуществом общего пользования в комплексах индивидуальных жилых домов и земельных участков с общей инфраструктурой и его содержанием. Ведь действительно, отсутствие законодательного закрепления таких норм, приводит к нарушению прав собственников.

Таким образом, принятие Федерального закона «О жилых комплексах, об управлении имуществом общего пользования в жилых комплексах» поддержано Общественной палатой Республики Крым.

 

Официальная группа Общественной палаты Республики Крым Вконтакте Официальная группа Общественной палаты Республики Крым Одноклассники Обратная связь
Календарь новостей
пн вт ср чт пт сб вс
ПОЛОЖЕНИЕ  ОБ УСЛОВИЯХ ПРОВЕДЕНИЯ ПОЭТИЧЕСКОГО КОНКУРСА «НАРОД И АРМИЯ ЕДИНЫ!» Общественный мониторинг Психологическая консультация Государственная поддержка ННО
Мнения
Эмиль Сейдалиев о независимости Крыма от Турции после 1772 года Эмиль Сейдалиев о независимости Крыма от Турции после 1772 года
1 ноября отмечают 250 лет со дня (1772) подписания ханом Сахибом II Гераем и крымской 25-ой аристократией в Карасубазаре договора о союзе, объявившем независимость Крыма от Турции. Член Общественной палаты Крыма, историк Эмиль Сейдалиев высказал своё мнение по этому поводу.
Зампред ОП Крыма Ирина Мульд о военной журналистике в крымских вузах Зампред ОП Крыма Ирина Мульд о военной журналистике в крымских вузах
В московском вузе создают курс военной журналистики. Это необходимо, чтобы научить студентов профессионально освещать военные темы. По мнению зампреда ОП РК, шеф-редактора радио «Спутник в Крыму» Ирины Мульд, эту практику нужно применить и на журфаках Крымского полуострова.
Все мнения